Venituri din chirii: inregistrare contracte la ANAF, venit brut, net, impozit si TVA la chirii 2022
10 January 2022 • Real estate
Veniturile din chirii, din punct de vedere fiscal se incadreaza ca venituri din cedarea folosinței bunurilor. Acestea din urma sunt acele veniturile, în bani și/sau în natură, provenind din cedarea folosinței bunurilor mobile și imobile, obținute de către proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal, altele decât veniturile din activități independente.
Trebuie retinut ca daca o persoana fizica realizează venituri din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere la sfârșitul anului fiscal, începând cu anul fiscal următor, aceste venituri constituie venituri din activități independente .
Un contract de inchiriere este considerat din punct de vedere al Codului civil drept contract de locatiune.
Contractul de inchiriere poate fi incheiat prin semnarea lui de ambele parti. In acest caz, nu are calitate de titlu executoriu. Calitatea de titlu executoriu este dobandita prin autentificarea la notar sau prin inregistrarea sa la autoritatile fiscale.
Desi declararea contractelor la ANAF se face prin depunerea declaratiei unice. Nu este obligatorie declararea contractului efectiv la ANAF, asa cum se intampla pana la introducerea declaratiei unice care a preluat acest rol. Insa cei care opteaza sa inregistreze la ANAF aceste contracte, pentru a deveni titluri executorii, pot face acest lucru.
Am scris mai detaliat despre acest lucru in articolul: De ce sa inregistrezi contractele de inchiriere la ANAF desi nu mai este obligatoriu ?
Inregistrarea contractelor la ANAF se face prin depunerea unei cereri insotite de o copie a contractului ( se va mentiona pe aceasta conform cu originalul si se va semna de locator), la registratura organului fiscal sau prin transmitere la distanta.
Aceste contracte se inregistreaza de catre ANAF in registrul contractelor de locatiune, in termen de maxim 5 zile de la data depunerii cererii.
Venitul brut
Venitul brut din inchiriere reprezinta toate sumele în bani și/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură stabilite potrivit contractului încheiat între părți, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării acestora. Cu alte cuvinte, atunci cand se declara venitul brut la ANAF, nu se tine cont de platile efectiv efectuate de catre chirias, ci de suma inscrisa in contractul dintre parti.
Daca avem contracte in care chiria este echivalentul in lei al unei valute, atunci pentru a converti venitul brut in lei, folosim cursul de schimb mediu anual comunicat de BNR.
Venitul net
La determinarea venitului net, se utilizeaza urmatoarele reguli:
- Cote forfetare
- sistem aplicabil doar celor care pana la finalul anului maxim 5 contracte de inchiriere.
- La acestia, venitul net din cedarea folosinței bunurilor se stabilește prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut.
- Venit net = Venit brut – 40%* Venit brut
- Aceasta deducere de 40% este acordata pentru acoperirea diferitelor cheltuieli cu imobilul si nu trebuie sa fie prezentate documente justificative.
- Sistem real
- obligatoriu pentru cei care depasesc la finalul anului 5 contracte de inchiriere sau optional de catre cei care nu depasesc acest numar.
- Venit net = Venit brut – Cheltuieli deductibile
- Norme de venit
- doar pentru cei care inchiriaza in scop turistic camere in locuinta personala -între una și 5 camere inclusiv, indiferent de numarul de locuinte in care sunt acestea.
Impozit
- Impozitul asupra venitului din chirii este in cota de 10% care se aplica venitului net.
- Impozit = Venit net* 10%
- In cazul inchirierilor care se incadreaza la norme de venit:
- Impozit = Norma de venit * 10%
Declaratii fiscale
- Venitul obtinut din inchiere se declara prin declaratia unica, care are termen data de 25 mai anului urmator pentru anul incheiat.
- Impozitul datorat se plateste tot pana la aceasta data.
Contributia la sanatate pentru veniturile din chirii
- In situatia in care veniturile extrasalariale obtinute de un locator depasesc 12 salarii minime pe economie , se mai datoreaza si contributia de asigurari sociale de sanatate , calculata ca procent de 10% * valoarea plafonului
- Pentru anul 2022, aceasta este 10%* 12* 2.550 lei = 3.060 lei
TVA la chirii
- Din punct de vedere fiscal inchirierea unui bun imobil este o operatiune scutita de taxa.
- Persoana impozabila poate opta totusi pentru taxarea acestor operatiuni in baza unei notificari trimise organului fiscal.